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Infos für Käufer

Wichtige Fragen und Antworten auf einen Blick

Unbedingt Schlösser auswechseln!

Nach der Hausübergabe: Wechseln Sie Schlösser und Schlüssel grundsätzlich aus, damit Sie sicher sein können, dass weder Makler noch Vorbesitzer, noch Nachbarn (die z.B. in den Ferien immer die Blumen gegossen haben) noch im Besitz eines aktuellen Schlüssels sind - und sei es auch nur versehentlich.

 

Grundsteuer B

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer (auch Objektsteuer genannt). Sie knüpft an das Eigentum, die Beschaffenheit sowie den Wert eines Grundstücks an. Sie wird von der Gemeinde erhoben, auf deren Gemeindegebiet der Grundbesitz liegt.

Für Immobilien und Grundstücke in ihrem Verwaltungsbereich fordern die Gemeinden nach § 1 GrStG eine Grundsteuer. Die Grund- und die Gewerbesteuern stellen als Gemeindesteuern die wichtigste Steuereinnahme dar. Die Gemeinden oder Städten schreiben in den Satzungen die Besteuerung fest. Im Zuge dessen kann der Gemeinderat sich eigenständig und frei entscheiden ob überhaupt eine Grundsteuer erhoben wird und wenn ja mit welchem Hebesatz.

Die komplette Steuererhebung kann jedoch nicht willkürlich erfolgen, denn wichtige Faktoren der Berechnung, wie der Zahlungszeitraum und die Steuermesszahl sowie der Steuermessbetrag, sind im Grundsteuergesetz und im Bewertungsgesetz festgelegt.

Zusätzlich erfolgt das Bewerten des Grundstücks nach den Vorschriften im Bewertungsgesetz. Der letztlich entscheidende Hebesatz hat ebenfalls großen Einfluss auf die Höhe der Steuerschuld und dieser kann von den Städten und Gemeinden immer individuell festgesetzt und je nach Finanzlage der Kommune auch gehoben oder gesenkt werden. Dies führt dazu, dass die Hebesätze in einigen Städten und Gemeinden recht hohe Werte aufweisen, in anderen dafür niedrig ausfallen.

Steuerpflichtig ist der im Inland liegende Grundbesitz.

Grundbesitz sind

  • land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A) oder

  • Grundvermögen und Betriebsvermögen (Grundsteuer B).

 

Gebäudeversicherung

Mit dem Erwerb eines Gebäudes „kaufen“ Sie die Wohngebäudeversicherung automatisch mit. Dies ist im Versicherungsvertragsgesetz (VVG) geregelt, damit für den Erwerber beim Kauf der Immobilie keine Versicherungslücke entsteht.

Sie müssen die Versicherung aber nicht behalten. Sie kann innerhalb eines Monats, nachdem Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch (es zählt die endgültige Eintragung, nicht die Auflassungsvormerkung!) eingetragen worden sind, gekündigt werden.

Wichtig: Es zählt das Eingangsdatum der Bekanntgabe der Grundbucheintragung bei Ihnen.

Eine vorzeitige Kündigung ist unwirksam.

Bei einer Zwangsversteigerung geht das Eigentum mit dem Zuschlag im Versteigerungsverfahren über. Hatte der Erwerber von der Versicherung keine Kenntnis, so bleibt das Kündigungsrecht bis zum Ablauf eines Monats von dem Zeitpunkt an bestehen, in welchem der Erwerber von der Versicherung Kenntnis erlangt.

Sie können per sofort oder zum Ablauf des laufenden Versicherungsjahres kündigen. Laut neuem Recht steht dem Versicherer nur anteilig die Prämie für den Zeitraum zu, in dem Versicherungsschutz bestanden hat.

Lassen Sie sich vom ehemaligen Eigentümer Ihres Hauses den Versicherungsschein zeigen bzw. in Kopie übergeben. Überprüfen Sie nochmal, ob die Versicherungssumme ausreicht und ob der Versicherungsvertrag günstige Konditionen hat, damit Sie nach der Eintragung ins Grundbuch rechtzeitig reagieren können.

Prüfen Sie, ob alle wichtigen Gefahren, wie Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel versichert sind, ob die Versicherungssteuer in den Beitragsangaben enthalten ist und ob sinnvolle Bedingungserweiterungen, wie der Verzicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit, Nutzwärmeschäden und Anprallschäden durch Kraft- oder Schienenfahrzeuge.

Melden Sie sich bei der bisherigen Versicherungsgesellschaft als neuer Besitzer bzw. nach der Grundbucheintragung als neuer Eigentümer mit Nennung des Übergabetermins. Wir raten Ihnen, erst einmal ein konkretes Angebot einzuholen, bevor Sie die bestehende Versicherung kündigen.

 

Schadenstypen und Leistungen

Die Gebäudeversicherung gehört zu den wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer. Dabei haben sie die Wahl, den Standardschutz, den normalerweise eine Wohngebäudeversicherung anbietet, durch weitere Leistungen zu ergänzen. Daher ist es auch wichtig, bei der Auswahl des Tarifs auf die versicherten Schäden zu achten. Denn nicht alle Schadenstypen werden von jedem Tarif abgedeckt.

Die Leistungen der Gebäudeversicherung

Der Grundschutz einer Gebäudeversicherung umfasst die Schadenstypen

Feuer, Leitungswasser, Hagel und Sturm.

Entsteht Ihnen hierdurch ein Schaden am Gebäude, so zahlt die Versicherung die notwendigen Reparaturarbeiten bzw. den Neubau, wenn das Haus beispielsweise vollkommen niederbrennt. Allerdings werden bei solchen Versicherungen auch manche Schadensfälle ausgeschlossen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Fährlässige Schäden oder solche, die vorsätzlich entstanden sind

  • Sturm- oder Hagelschäden, wenn Türen bzw. Fenster undicht sind oder nicht richtig geschlossen waren

  • Schäden, die entstehen, bevor das Gebäude bezugsfertig ist

  • Brandschäden, wenn die beschädigten Dinge einer Nutzwärme wie z.B. einem Kamin oder Heizkessel ausgesetzt waren

Wasserschaden

Schäden durch einen Wasserrohrbruch werden nur bezahlt, wenn diese durch Leitungswasser entstehen. Dies bedeutet, dass in der Regel Wasserschäden durch Hoch- und Grundwasser sowie durch fließende oder stehende Gewässer vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sind. Gleiches gilt für Plantsch- oder Reinigungswasser. Tritt jedoch ein Schaden auf, wenn Zuleitungsschläuche oder Teile der sanitären Anlage defekt sind, kann sich der Versicherte auf seine Gebäudeversicherung verlassen.

Die Wohngebäudeversicherung übernimmt dabei nicht nur die Kosten, die durch die Beseitigung des Wasserschadens entstehen, sondern auch für Mietausfälle oder –kürzungen und für eine Übergangswohnung, sofern der Eigentümer auch Bewohner des Hauses sind.

 

Zubehör eines Grundstückes

Allgemein

Teile des Grundstücks im rechtlichen Sinne.

Bei zu einem Grundstück gehörenden Gegenständen etc. sind folgende Formen zu unterscheiden:

  • Wesentliche Bestandteile

  • Scheinbestandteile

  • Bestandteile

  • Zubehör

Definition

Nach der gesetzlichen Definition des § 94 BGB sind wesentliche Bestandteile eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das Gesetz nennt als Beispiel Gebäude und mit dem Boden zusammenhängende Erzeugnisse des Grundstücks.

Die Abgrenzung erfolgt gemäß § 93 BGB danach, ob jede Einzelsache nach einer Trennung für sich brauchbar bliebe. Unerheblich ist, ob ein abgetrennter Bestandteil allein nicht funktionsfähig ist, wenn dieser in gleicher oder in ähnlicher Weise in eine andere Anlage integriert werden und damit wieder seine Funktion erfüllen kann (BGH 11.11.2011 - V ZR 231/10).

Bestand von vornherein die Absicht, nach dem Vertragsende mit Einverständnis des Eigentümers den Gegenstand auf dem Grundstück zu lassen, so wird er unmittelbar wesentlicher Bestandteil.

Beispiele für wesentliche Bestandteile eines Grundstücks bzw. Gebäudes sind:

  • Bäume

  • Schwimmbecken

  • Gartengewächshaus bzw. Gartenhaus

  • Garage

Gebäude sind wesentliche Bestandteile von Grundstücken, somit sind die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes auch wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Zudem stellt § 94 Abs. 2 BGB fest, dass die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Zur Herstellung sind z.B. eingefügt:

  • Fenster und Türen

  • Heizungsanlage

Eine Einbauküche ist kein wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes, ggf. ist sie Zubehör (BGH 20.11.2008 - IX ZR 180/07).

Zubehör sind nach der gesetzlichen Definition des § 97 BGB bewegliche Sachen, die

  • keine Bestandteile des Grundstücks sind,

  • zur Hauptsache eine dienende Funktion haben

und

  • eine räumliche Verbindung zur Hauptsache aufweisen.

Beispiele für Zubehör sind:

  • Landwirtschaftliche Geräte

  • Alarmanlagen eines Wohnhauses

  • Sportgeräte eines Fitnesscenters

 

Die Erläuterungen ersetzen keinesfalls eine individuelle Beratung der zuständigen Institute, Versicherungen, Banken, Ämter etc.

 

Quellen:


 

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